こんにちは。HANAです。
今回は，任意売却と競売の話をします。
実際に持ち家に住んでいる人は勿論，
投資用にマンションなどを持っている人も
ローンを組むパターンが多いと思われます。
返せなくなったら，どうなるのか，どうしたら
いちばん最適なのか，みていきましょう。
＜ローンが返せない時には？＞
不動産投資でローンを組みマンションを購入したとしても，なかなか
入居者が見つからないこともあるのではないでしょうか。
そうなるとローンの返済ばかりが積み重なり，滞納してしまうことも
考えられます。
滞納が続くと，任意売却を検討される方も少なくないでしょう。この
記事では任意売却と競売とは何か説明していきます。
＜任意売却と競売 違いとは＞
ローンの返済が難しい時に，不動産を売却してもローンの
返済が残ってしまう不動産を金融機関が合意の上で売却する
ことを任意売却といいます。
一方で，競売は債権者である金融機関が裁判所に申し立てて，
強制的に不動産を売却することを指します。
裁判所がローンの担保になっている不動産を差し押さえ，
オークション形式で売却します。
任意売却は債務者の意志で行うのに対し，競売は裁判所が売却
するため債務者の意見は反映されません。
その為，債務者にとっては時期や売却額を交渉できる任意売却を
選択する方が良いでしょう。
＜任意売却はメリットが沢山＞
債務者にとって任意売却が競売と比べてどのようなメリットがあるのか
ご紹介します。
- 市場価格に近い価格で売却ができる
任意売却は一般的な不動産売却と方法が同じです。高い金額で売却でき
ればその分ローンの残債も少なくなります。競売は内覧ができないなど
の理由で相場に比べて低めの価格で売却されてしまいます。
- 周囲にローンの滞納を知られずに売却できる
売却時に任意売却だと公表する必要はないので，周囲に売却の理由を
知られずに済みます。競売は，インターネット・新聞に情報が公開
されるので知られる可能性があります。
- 諸経費を不動産の売却額の中から支払える
手続きには税金や，仲介手数料などの諸経費がかかります。
競売の場合，売却金額は債権者に渡るため，諸経費は自己
負担になります。
- 残債を分割返済することができる
本来，残債は一括返済する必要がありますが，任意売却の場合は
残債を分割返済することができます。
ここまで任意売却のメリットを説明してきましたが，もちろん
注意点もあります。まず，債務者の希望だけでは任意売却は
できません。
債権者と連帯保証人の同意と協力，そして売却を担当する不動産
会社の経験が必須になります。また，任意売却を考えても，売却が
できなければ競売に移行する可能性もあります。
任意売却には不動産売却の知識だけでなく，債務整理に関する法律の
知識も必要です。
一般的な不動産会社では知識や経験がないことが多いですので，
まずは，任意売却のノウハウを持った不動産会社，弁護士や司法書士
を探し，相談してみましょう。
＜任意売却と競売 まとめ＞
任意売却の手続きには時間と労力がかかります。
途中で競売にかけられてしまうという可能性もありますので，
ローンの返済が難しそうだと分かった時点で早めに専門業者に
相談して，物件をどうするか決着をつけましょう。
